이런 상황이라면
- 01임차인이 차임을 2기 이상 연체해 계약을 해지하려 할 때
- 02임대차 기간이 끝났는데도 점유자가 건물을 비워주지 않을 때
- 03경매로 낙찰받은 부동산에 종전 소유자나 임차인이 그대로 남아 있을 때
- 04무단 점유자나 전대받은 제3자가 정당한 권원 없이 사용하고 있을 때
- 05명도 합의는 했지만 이행되지 않아 집행권원이 필요할 때
무엇부터 정합니다
명도소송은 건물이나 토지의 점유를 넘겨받기 위한 본안 소송입니다. 먼저 점유의 근거가 무엇인지 — 임대차인지, 사용대차인지, 아무 권원 없는 점유인지 — 를 확정하고, 계약이 적법하게 종료됐다는 사실을 내용증명과 해지 통지로 남깁니다. 연체 차임과 관리비, 계약 종료 후의 부당이득은 명도 청구와 함께 묶어서 청구하는 것이 통상 유리합니다.
명도에서 승패를 가르는 것은 판결문보다 점유이전금지가처분입니다. 소송 도중 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면 그 사람을 상대로 다시 소송을 해야 하므로, 소 제기 전후에 점유를 묶어두는 절차를 먼저 밟습니다. 경매로 취득한 부동산이라면 인도명령이라는 더 빠른 절차를 쓸 수 있는지부터 검토합니다.
절차와 순서
- 01점유 권원과 계약 종료 확인
임대차계약서, 차임 입금 내역, 관리비 연체 자료를 정리해 해지 사유를 특정하고 내용증명으로 해지를 통지합니다.
- 02점유이전금지가처분
소송 중 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막기 위해 가처분을 신청하고 집행관 집행으로 현 점유 상태를 고정합니다.
- 03명도소송 제기
건물 인도와 함께 연체 차임·부당이득 반환을 병합 청구하고, 보증금이 있으면 공제 관계를 정리합니다.
- 04판결 확정과 강제집행
판결이 확정되면 집행문을 받아 인도 집행을 신청하고, 잔류 물품은 유체동산 절차에 따라 처리합니다.
자주 묻는 것
임차인이 나가지 않는데 문을 잠그거나 짐을 빼도 되나요?
임대인이 직접 점유를 회수하면 주거침입이나 재물손괴, 업무방해로 형사 문제가 생길 수 있습니다. 점유 회복은 판결이나 인도명령 같은 집행권원을 받아 집행관을 통해 진행해야 합니다.
경매로 낙찰받았는데 명도소송을 꼭 해야 하나요?
대항력 없는 점유자라면 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청하는 편이 소송보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인이거나 인도명령 대상이 아니면 명도소송으로 진행합니다.
보증금이 남아 있어도 명도를 청구할 수 있나요?
가능합니다. 다만 보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계이므로, 연체 차임과 원상복구 비용을 공제한 잔액을 지급하는 것과 맞바꾸는 형태로 청구하게 됩니다.
명도소송은 보통 얼마나 걸리나요?
사건마다 다르지만 가처분은 통상 수 주, 본안은 변론 진행에 따라 수개월이 걸립니다. 집행까지 감안해 일정을 잡고, 그동안의 부당이득도 함께 청구해 손실을 줄입니다.