이런 상황이라면
- 01부동산 매매계약을 체결했으나 상대방이 소유권 이전을 거부하거나 잔금을 미룰 때
- 02내 소유 토지를 타인이 무단 점유하며 불법 건축물을 짓고 비워주지 않을 때
- 03명의신탁했던 부동산을 반환받아야 하거나 원인무효인 등기를 말소해야 할 때
- 04토지 경계를 침범당했거나 오랜 점유로 점유취득시효 분쟁이 발생했을 때
- 05공동 소유 부동산의 처분을 두고 공유자 간 협의가 되지 않아 분할이 필요할 때
무엇부터 정합니다
부동산·건물소송은 등기부상 권리관계와 실제 점유 상태 사이의 괴리를 판결로 정리하는 본안 소송입니다. 매매계약 불이행에 따른 소유권이전등기 청구, 계약 해제 및 대금 반환, 원인무효 등기 말소, 무단 점유자에 대한 건물철거 및 토지인도 청구가 대표적입니다. 계약서, 등기사항증명서, 토지대장 등 공문서를 바탕으로 권리의 원인을 명확히 특정해야 합니다.
부동산 소송은 소송 도중 상대방이 제3자에게 소유권을 넘기거나 근저당권을 설정하면 판결 후에도 목적을 달성하기 어렵습니다. 따라서 본안 소송을 제기하기 전 처분금지가처분이나 점유이전금지가처분을 걸어 현 상태를 묶어두는 사전 조치가 무엇보다 중요합니다.
절차와 순서
- 01권리 분석 및 증거 검토
등기부등본, 매매 계약서, 토지·건축물대장, 측량성과도 등을 면밀히 검토해 청구의 법적 근거를 세웁니다.
- 02처분금지가처분 등 보전처분
소송 진행 중 상대방이 부동산을 매매·증여하거나 담보권을 설정하지 못하도록 처분금지가처분을 신청합니다.
- 03소장 접수 및 현장 감정
소유권이전등기, 등기말소, 건물철거 및 토지인도 등 청구취지를 작성하고 필요시 측량 감정을 진행합니다.
- 04판결 확정 및 등기·집행
승소 판결이 확정되면 단독으로 등기소에서 소유권을 정리하거나 집행관을 통해 철거 및 토지 인도를 완료합니다.
자주 묻는 것
내 땅 위에 남의 건물이 오래 서 있는데 철거시킬 수 있나요?
정당한 권원 없이 무단 점유한 경우 건물 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있으며, 그동안의 부당이득(지료)도 청구 가능합니다. 다만 상대방이 20년 점유취득시효를 주장할 수 있으므로 점유 개시 경위와 자주점유 여부를 먼저 살펴야 합니다.
매매계약을 상대방이 일방적으로 깨려고 합니다.
중도금(또는 잔금 일부)이 지급된 이후에는 상대방이 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 처분금지가처분을 신청한 뒤 소유권이전등기 청구소송을 통해 등기를 넘겨받을 수 있습니다.
공유자 중 한 명이 부동산 매각이나 분할에 협조하지 않습니다.
협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유물분할 청구소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 현물분할을 우선 검토하되, 분할이 어렵거나 가치가 떨어질 경우 경매를 통한 대금분할 판결을 내립니다.